【神彩争霸88app】蓝光发展“起大早赶晚集”:全国化布局十年成效不显,大本营销售额反降四成

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原标题:蓝光发展“起大早赶晚集”:全国化布局十年成效不显,大本营销售额反降四成

编者按:房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天神彩争霸88app的类事 年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越 来太大的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。

有过后算不算其他房企没跟上激进扩张的步伐。当我们当我们当我们 或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。

搜狐财经将选泽东、南、西、北、中不同区域,对平时关注神彩争霸88app度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多类事什么的什么的问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,当我们当我们当我们 将何去何从?

本文为“进击还是固守,二线房企生存之道”系列报道第3篇。

“蜀道难”,四川房企“出蜀”亦难。

“由于房地产业完后 是在高速路上行驶,越来越 在新的形势和环境下,的确非常像在川藏路上前行。”去年7月,成都房企蓝光发展20神彩争霸88app18年四天度总结会上,董事长杨铿曾越来越 评价房地产行业形势。

2019年过半,距杨铿提出2020年迈入千亿行列的截止日期还有一年半,蓝光发展仍在千亿大门前徘徊。

7月28日,蓝光发展发布2019年1-6月经营请况简报:蓝光发展上四天房地产业务实现销售金额465.60 亿元,同比增长12.46%。其中权益销售金额为349.48亿元,实现销售面积为514.15万平方米。以其去年855亿的销售额估算,蓝光发展距千亿目标又进一步。

回顾蓝光的扩张历程,蓝光发展早在60 8年便开启全国化布局之路,彼时碧桂园、保利也刚走出广东。

10年间,碧桂园和保利从广东杀出重围,成为房企龙头。房地产行业的浪潮一波又一波,多家地产商凭借全国化布局冲至房企前列,“起个大早”的蓝光发展怎么越来越 冲到排头?

借壳上市:“融资”险成“投资”

60 0年至60 8年是房企全国化布局的第一次浪潮,碧桂园、雅居乐、保利等房企均选泽在60 6年前后走出大本营。蓝光踩在了第一次浪潮的末尾。

蓝光发展官网显示,蓝光控股集团成立于1990年,于60 8年年底在省外开盘,开始 全国布局。

60 8年汶川占据 特大地震,当年的四川房企受到冲击。高通智库在当时发布的《汶川地震对中国房地产的影响》研究报告中表示,成、渝等地房地产市场回复灾前水平需较长周期。

一波未平,一波又起。地震的打击未过,正占据 扩张阶段的蓝光集团又遇到60 8年的金融危机。而彼时,蓝光在蜀地有九个项目在同期运转。

连环的打击令杨铿意识到鸡蛋不可以装入 有一一有一个篮子里,他表示蓝光将走出成都。同年11月,重庆楼盘“十里蓝山”开售,蓝光集团自此走出天府。

与此一起,为了缓解资金压力,蓝光地产一方面对当时的楼盘展开各类优惠政策有有助于于销售,另一方面又开始 小幅尝试高端楼盘,此前高速扩张的步伐暂缓,蓝光的前后转变一度曾引发“破产传闻”。

(蓝光集团)

对于充满野心的蓝光而言,仅仅活下去并算不算最终目标,蓝光开始 寻求低成本的融资由于。

那一年,蓝光想到的方式是借壳上市。

60 8年10月,四川蓝光集团以竞拍方式取得迪康集团所持迪康药业限售流通股5251万股股份的股权,转让价格3.22亿元。交易完成后,蓝光集团成为迪康药业第一大股东,占公司总股本的29.9%。

据《新京报》报道,蓝光集团入股迪康药业,本打得是“蓝光地产借壳上市融资”的算盘,但受制于当时的宏观调控政策,借壳上市之路遇阻。类事 原本以“融资”为目的的计划,差点成了“投资”。

上市之路暂时行不通,蓝光集团用一系列资本操作,借迪康药业为另一方盘活资金。

竞得迪康药业5251万股股权后,蓝光集团将大每项股权抵押给招商、光大两家银行,换取约3亿元现金回笼。2011年上四天,迪康药业股价升至高点,蓝光集团多次减持迪康药业股份,四天时间通过减持套现近4亿元。

前后计算下来,蓝光付出的几千万银行利息和财务成本,在60 8至2011年三年间合适换回近4亿元现金和一家A股上市公司的控制权。

2012年起,蓝光地产再一次蓄力,分别在昆明、长沙、无锡、青岛、北京等一二线城市高溢价大手笔拿地。据估计,蓝光地产当年拿地金额约60 亿,占同期120亿销售额的8成。2013年,杨铿更是提出将拿出60 亿拿地的目标。

对于扩张期的房企而言,资金始终是绕不开的什么的什么的问题。截至2013年高速扩张的蓝光资产负债率由于升至89.53%,高于主流房地产上市公司60 %以下的资产负债率。

2013年,国家对于地产融资形态学 性放开,蓝光地产的借壳上市计划得以提上日程。同年7月,换股定增完成;2015年2月,证监会核准通过;2015年4月,迪康药业正式改名蓝光发展。至此,蓝光地产成功借壳登陆A股,前后共耗时7年。

上市完后 的融资渠道较窄,令蓝光的扩张动作有心无力。2012年至2014年,其销售额分别为125亿元、206亿元和210.1亿元,复合增长率不可以60 %。而坎坷上市的蓝光发展,又面临了2014年后的房企下行周期。

压力之下,喊着全国化口号的蓝光,继续加注成都。7年间,在行业政策、经济环境、自然条件等多重因素影响下,蓝光全国化布局推进缓慢,成都一处的销售占比连续几年超半数。蓝光发展2015年年报显示,截至2015年12月,公司共进驻20个城市,拥有项目60 余个,合约销售额183.7亿元,排名第54位 。

同期碧桂园由于拥有379个项目,分布于26个省、直辖市和自治区,以1401.8亿元的合约销售额排名第七位;雅居乐进驻4有一一有一个城市和地区,以429.3亿元的销售额位居第17位。

3D生物打印无成果,地产失守大本营

上市后,蓝光发展迈的步子仍然不大。

公开数据显示,2016年,蓝光发展竣工面积329万平方米,2017年类事 数据突然出现下降,为273万平方米,2018年竣工面积又再次回升,至3315万平方米。

这或与蓝光发展的战略转型有关。就在阳光城、中梁等房企牟足了劲圈地、盖楼的完后 ,蓝光发展打出了一手生物科技牌——3D生物打印。

(蓝光集团董事长杨铿介绍3D生物血管打印项目)

上市后,公司的发展战略变为“人居蓝光”、“生命蓝光”双轮驱动,分别对应房地产及互近业务和心物医药及3D生物打印业务。

杨铿在接受媒体采访时曾谈到蓝光发展的房企转型战略,在杨铿的构想中,蓝光发展将以双轮驱动的方式,通过人居蓝光和心命蓝光有一一有一个核心提供动力。

杨铿曾公开表示,希望未来“生命蓝光要唱主角。”

2016年底,蓝光发展子公司敲定 利用3D打印技术制造的血管动物在体实验成功,此消息一出,蓝光发展五日股价暴涨超5成,突破10元每股。但此后3D生物打印项目再无重大突破传出。

最新的年报表示,截至报告期末,负责3D打印业务的子公司蓝光英诺已提交专利申请172项,其中56项已获授权。此外,还有8项软件著作权登记证书和110项商标证书。2018年,蓝光英诺生物砖核心技术获得国家知识产权局伟大的造出专利。据悉,该技术用于生物打印的生物砖及其用途、使用生物砖制备构建体的方式、并算不算生活暗含内皮细胞的生物砖及其用途。

至于明星项目——“3D生物打印血管”,蓝光发展表示,根据审评意见,该项目的FDA临床试验申报正在补充药学、药理毒理等相关研究资料。

公开数据显示,自2015年到2018年,蓝光发展的3D打印项目暂无可实际推广成果,利润贡献为零。2018年,蓝光发展为3D生物打印项目投入约1.04亿元研发费用,年末相关业务净利润为亏损60 41万元。

3D生物打印难推成果,迪康药业的营收总额也难当核心。2018年年报显示,迪康全年实现营业收入10.14亿元,同比增长29.60 %;实现净利润0.9亿元,同比增长4.15%。与公司全年60 8.21亿元的总营收相比,生命蓝光的营收占比仅为3.29%;而医药业务方面的营业成本仅占公司总成本的1.22%。

在蓝光沉迷于3D打印的一起,其成都大本营的市场份额正在丢失。

成都、滇渝地区曾是蓝光发展的主力销售地区,2017年,仅成都一处就为蓝光发展带来超40%的销售额。

据7月28日四川蓝光发展股份有限公司发布的2019年1-6月经营请况简报,上四天,蓝光发展在成都区域的销售额为106.42亿元,较去年同期减少41.73%;销售面积155.22万平方米,同期减少26.12%。

克而瑞数据显示,2017、2018两年间,蓝光发展成都地区物业销售额均位居成都当地前三甲,而2019年上四天,蓝光发展的销售额由于跌出前十行列。此外,临近四川的滇渝地区销售额也近乎腰斩,为40.89亿元。

建筑面积减少或与蓝光发展2018年的拿地请况有关。2018年年报显示,公司全年共新增8八个项目,新增建筑面积近60 0万平方米,而成都本部仅新增占据 的双流单个项目,项目土地面积仅有1.11万平方米。

东进南下,“攘内安外”资金再承压

3D打印无成果,大本营成都份额一降再降,这几年来蓝光的战略重心在哪里?

公开资料显示,2015年,蓝光提出“东进南下”和“1+3+N”策略,以四川区域作为业务发展的核心,布局长三角、珠三角、环渤海三大地区,进驻所有省会、计划单列市以及每项由于型城市。

2016年至2018年的三年时间里,蓝光新进入60 余座城市,基本实现了全国主要区域的布局。

2016年前后曾是三四线城市棚改浪潮的高点,以中梁为代表的多家中小房企凭借棚改春风在三四线城市越快扩张,规模一再攀升,嗅到政策红利的蓝光踏空了鼓点。

(蓝光发展旗下项目宣传图)

2015年,蓝光推出双轮驱动战略,进军生物医药;2016年,蓝光继续推进商业地产开发,如局文旅行业;2017年蓝光打出互联网金融牌,成立互联网科技子公司蓝裔科技……其他中小房企抓紧棚改红利,高周转一心建住宅之时,蓝光发展的多元化道路反而成了制擎规模的双刃剑。

截至2019年3月,蓝光地产在三、四、五线城市尚有744.815万平未售面积,占比约45.42%。据蓝光发展公告披露,2019年上四天,华中区域开工面积149万平,集团占比60 %,是三、四线城市库存较为集中的区域。

华泰、西南、民生等多家券商在评级报告中指出,目前蓝光发展有着三四线市场景气度下滑、政策调控、销售回款不及预期等风险。

2019年上四天,蓝光发展华中和华东两地区销售额反超成都,分别为114.66亿元和118.94亿元,较去年同期增长255.86%和47.88%。北京和华南地区分别录得销售额42.42亿元和41.97亿元,较去年同期分别增长140.34%和129.85%;

一番操作完后 ,成都地区“一家独大”的请况不再,成都、华中、华东三大主力销售区格局初步形成。

此般壮士断腕并越来越 让蓝光的销售额增长脱颖而出。

今年上四天的克而瑞房企销售排行榜单中,蓝光发展位居第60 位,较去年年底的第27位下降八个位次。

“失守”蓉城完后 ,蓝光发展重新加大成都地区的拿地力度。公开信息显示,2019年上四天,蓝光发展新增36个项目,拿地总建助面积460 万平方米,同比增长19%。新增土地中,仅成都一处就占了121万平方米,主要分布在新都、双流和郫都等区。

既要异地布局,又要追回大本营的“失地”,这悄然推高了蓝光发展的负债率。

蓝光发展2019年一季报显示,公司负债合计1274.89亿元,资产负债率为82.18%,较去年小幅上升。公司短期借款83.60 亿元,一年内到期的非流动负债76.47亿元,应付债券175.64.82亿元,均较年初小幅上升。

除了负债走高,蓝光发展的对外担保数额也居高不下。

截至2019年6月60 日,公司及控股子公司对外担保余额为495.84亿元,占公司2018年期末经审计归属于上市公司股东净资产的314.63%;公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为468.96亿元,占公司 2018 年期末经审计归属于上市公司股东净资产的297.58%。

扩张身旁,蓝光发展对资金愈加渴求。截至2018年底,蓝光发展获得25亿元公司债、14亿元中票、60 亿元短融的批文;发行永续中票10亿元、短期融资券5亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债60 亿元以及2.5亿元美元债,2018全年融资总额接近570亿元,平均融资成本为7.54%,较上年提高0.35%。

“这考验驾驶的技术,考验团队的能力和本事。由于你把川藏路开得很好,在类事 崎岖的环境中发展得好,成长能力就起来了,就会成为你的优势。”杨铿在去年7月的四天度总结会上补充道。(文/黄海)返回搜狐,查看更多

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